Nora torgs framtid

2015-10-05

SKL: Försäljning och köp av fastigheter

Nationella regler liksom EUs regler begränsar kommuners handlingsfrihet vid köp och försäljning av fastigheter. SKL har givit ut ett klargörande dokument.

Försäljning och köp av fastigheter

Köp och försäljning och olika upplåtelser av fastigheter ger upphov till många juridiska frågor som främst rör reglerna i jordabalken. 

När en kommun eller ett landsting är en av parterna i en fastighetsaffär tillkommer även andra regler som kan behöva beaktas. 

Det kan vara kommunalrättsliga bestämmelser och EUs statsstödsregler. 

Tillämpningen av EU-rättens statsstödsregler vid kommuners och landstings försäljning och köp av mark och byggnader, cirkulär nr 2007:8

Europeiska kommissionen har beslutat att inleda ett formellt granskningsförfarande mot Sverige i anledning av en fastighetsförsäljning genomförd av en svensk kommun.1 Kommunen i fråga sålde en fastighet till en livsmedelskedja för 2 miljoner kronor. En annan livsmedelskedja hade kort före försäljningsbeslutet erbjudit kommunen 6,6 miljoner kronor för samma fastighet. Kommissionen anser att det vid försäljningen sannolikt förekommit statligt stöd enligt artikel 87.1 i EG-fördraget, motsvarande mellanskillnaden om 4,6 miljoner kronor.

Då de EG-rättsliga statsstödsreglerna kan aktualiseras vid kommuners och landstings försäljningar och köp av mark och byggnader - i huvudsak fast egendom - är avsikten med detta cirkulär att, med anledning av kommissionens granskningsförfarande, dels ge en redogörelse för statsstödsreglernas betydelse och tillämpning vid försäljningar och köp av fast egendom och dels ge ett underlag till hur dessa frågor kan hanteras.

Kommunal försäljning och köp av fast egendom

Kommuner och landsting har i fråga om försäljningar och köp av fast egendom att beakta kommunallagens regler om bl.a. kompetens, vari ingår ett förbud att ge understöd åt enskild utan stöd av lag, (2 kap 1 §), likställighetsprincipen (2 kap 2 §) samt förbudet att ge individuellt inriktat näringslivsstöd om det inte föreligger synnerliga skäl för det (2 kap 8 §). I praktiken har kommuner och landsting en avsevärd frihet att i sin verksamhet försälja och köpa fast egendom. Vid försäljning och köp av fast egendom är lagen om offentlig upphandling inte tillämplig.

I samband med fastighetsförsäljningar har kommuner och landsting också en stor frihet att själva utforma sin prispolitik och därvid tillämpa en politik som innebär att fastigheter försäljs till ett pris som understiger ett förväntat marknadspris, t.ex. vid markfördelning ur kommunal tomtkö samt i de fall kommunen genom försäljningen finansierar olika kommunala nyttigheter såsom simhallar och idrottsanläggningar.

Kommuner och landsting har en betydande kommunalrättslig kompetens att genomföra försäljningar och köp av fast egendom på sätt och mot vederlag som kommunerna och landstingen själva avgör. Sådana åtgärder kan dock komma i strid med EG-rättens statsstödsregler.

Vid försäljning eller köp av mark och byggnader räknas som statstöd alla former av försäljning till ett underpris i förhållande till marknadspris respektive köp till pris som överstiger marknadspris. Kommuner och landsting bör därför regelmässigt analysera den EG-rättsliga statsstödsaspekten före samtliga mark- eller byggnadsförsäljningar respektive köp som sker i förhållande till företag eller som kan komma att gynna viss produktion.

Kommissionen har i bifogat meddelande om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader beskrivit hur medlemsstaterna kan gå tillväga vid försäljningar av mark och byggnader på sätt som automatiskt utesluter inslag av statligt stöd. Detta kan ske genom ett villkorslöst anbudsförfarande eller genom att försäljningen föregås av en oberoende expertvärdering. I annat fall föreligger en anmälningsplikt till kommissionen. Sådan anmälan görs - i enlighet med 6 § i lag om tillämpningen av Europeiska gemenskapernas konkurrens- och statsstödsregler - till regeringen genom näringsdepartementet.

Vem som helst kan uppmärksamma kommissionen på att en försäljning eller ett köp genomförts som strider mot statsstödsreglerna och kommissionen kan även ta eget initiativ till att initiera ett ärende. Kommissionen kan då efter en preliminär granskning komma att inleda ett formellt granskningsförfarande som kan sluta med ett beslut av kommissionen som bl.a. innebär att stödmottagaren, och alltså inte det offentliga organet, skall återbetala det belopp varmed stöd anses ha utgått. Har försäljning av mark- eller byggnad genomförts med tillämpning av de principer som kommissionen givit uttryck för i sitt här bifogade meddelande innebär det dock att statsstöd inte skall anses ha utgått.

Avslutningsvis ges nedan exempel på två olika försäljningssituationer där en analys av statsstödsreglerna före en försäljning är nödvändig till undvikande av framtida problem med granskning ur statsstödssynpunkt.

Emellanåt sker kommunala försäljningar av fastigheter som av olika skäl kan ha ett fortsatt intresse från kommunal synvinkel, t.ex. en kulturhistoriskt intressant byggnad eller ett hotell, där kommunen vill att förvärvaren på visst sätt skall underhålla byggnaden eller fortsätta att driva hotellet. Vid denna typ av försäljningar, som ofta sker till ett lågt pris på grund av de åtagande som förvärvaren åtar sig i köpekontraktet, är det viktigt att försäljningen sker öppet och transparent. I dessa fall torde det regelmässigt gå att tillämpa ett villkorslöst anbudsförfarande, där kommunens samtliga villkor för försäljningen klart framgår för samtliga intressenter. Är de villkor kommunen ställer för en försäljning mycket långtgående så kan det dock inte uteslutas att det kan bli fråga om en upphandlingssituation, där lagen om offentlig upphandling eventuellt blir tillämplig.

I fråga om kommunala försäljningar och köp som görs i samband med nyexploateringar av områden, där kommunen är med som aktör i egenskap av såväl markägare som planläggande myndighet och huvudman för gator och allmänna platser samt va-anläggningar, torde försäljningar och förvärv i de flesta fall ske till uppskattade marknadsvärden, men på grund av den komplexitet som ofta kännetecknar exploateringsavtal kan svårigheter uppstå att tillämpa kommissionens principer. I dessa fall rekommenderas, mot bakgrund av ovanstående redovisning, att en oberoende expertvärdering görs; i vart fall vid större projekt, i de fall där misstanke om stöd kan antas uppkomma samt i fall där motstridiga exploateringsintressen kan antas föreligga.

Till Alla
Taggar: SKL Marknadsvärde Försäljning

Red: Hans Iwan Bratt. epost: hibratt@gmail.com.